兰陵县住房保障中心:关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见-亚洲杯买球
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索 引 号: lanlingfgj/2019-0000008 公开目录:
发布日期: 2019-04-15 发布机构: 兰陵县住房保障中心
兰陵县住房保障中心:关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见
发布时间:2019-04-15 点击次数:
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为进一步加强和规范我县住宅小区物业管理工作,健全物业管理工作体制,改善居民生活环境,全面提升物业管理服务水平,推动城市建设和管理水平整体提高,根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及临沂市有关规定,结合我县实际,制定本意见。

一、总体目标

创新住宅小区物业管理体制机制,充分发挥开发区、街道(乡镇)和社区居委会在住宅小区物业管理工作中的主体作用,及时协调解决居民反映的突出问题,将问题解决在基层,矛盾化解在萌芽状态。强化物业管理各职能部门齐抓共管,建立“统一领导、属地管理,条块结合”的物业管理工作体制,逐步建立“分类管理、质价相符”的服务消费理念,有效提高物业服务水平和行业满意度。

二、基本原则

(一)条块结合,齐抓共管。强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责,建立健全物业项目属地管理机制,充分发挥开发区、街道(乡镇)、社区和业主自治组织的作用,条块结合,增强工作合力。

(二)分类管理,全面覆盖。根据已实施市场化物业服务、不具备市场化物业服务的老旧(安置)小区等不同类型居住小区,进行统一规划、分类管理,实现物业管理服务对全县各类住宅小区的全覆盖。

(三)市场主导,政府扶持。推动物业服务专业化、市场化,完善物业服务市场化运作机制,提高物业服务标准化水平。对不具备市场化服务条件的政府性安置小区和老旧小区,予以相应的政策扶持,保证物业服务的正常运转。

三、工作机制

(一)建立住宅小区物业管理全覆盖制度。根据住宅小区物业设施运行管理情况,对新建住宅小区、老旧(安置)小区,进行统一规划、分类管理,实现物业管理服务全覆盖。新建住宅小区,原则上全部推向市场。建设单位要按照相关要求,通过招投标方式选聘有资质的物业企业入驻,及时移交相关设施设备及台账资料,并负责监督物业企业,落实星级化物业管理服务。业主委员会成立后,建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要密切配合,按照相关规定做好物业企业的选聘、续聘工作,确保小区物业管理有序转换衔接,服务水平稳步提升。老旧(安置)住宅小区,具备市场化条件的,原则上仍优先选聘物业企业,开展物业管理服务;不具备市场化条件的,由开发区、街道(乡镇)物业服务中心,提供以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性物业服务。

(二)建立“重心下移、属地管理”制度。按照“重心下移、注重实效”原则,进一步明确属地在物业管理中的责任分工,强化管理职责。开发区、街道(乡镇)要根据物业管理目标任务,对照职责分工,结合所辖行政区域管理实际,认真组织实施,全力抓好落实。承接做好县直相关部门职责转移,成立“两站一中心”(投诉调解工作站、应急维修服务站和物业服务中心),并根据辖区规模和工作量,配备4-5名物业管理专职人员,落实物业管理工作经费,统筹开展辖区内物业管理指导、监督、考核,信访、投诉化解及应急维修服务等工作,为暂时不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅小区有偿提供基本物业服务。同时,各社区配备不低于2名专职物业管理人员,协助配合开发区、街道(乡镇)和县直有关部门做好辖区内物业管理的工作落实。

(三)建立联席会议制度。建立县级、街道(乡镇)、社区三级物业管理联席会议制度。县级物业管理联席会议,由县房产和住房保障局牵头,相关成员单位参加,主要负责督促住建、公安、城管、市场监督、物价、环保等相关部门落实好综合执法进小区工作;协调解决物业管理中综合性的重点、难点问题,形成物业管理工作合力。开发区、街道(乡镇)物业管理联席会议,由开发区、街道(乡镇)、社区居委会、物业企业等单位组成,主要负责住宅小区物业管理工作沟通与协调,解决住宅小区管理的部分重点、难点问题,开展满意度测评和物业费收缴登记率统计等工作。社区物业管理联席会议,由社区、物业企业、业主委员会以及业主代表参加,主要负责协助开发区、街道(乡镇)做好日常巡查、问题发现、矛盾调处等工作。

(四)建立健全物业履约保证金制度。物业服务企业与开发企业、业主委员会等单位(组织)签订物业服务合同时,应在合同中明确约定由物业企业按不低于1元/平方米的标准缴纳履约保证金,双方共同委托属地开发区、街道(乡镇)对该保证金收取和监管。履约保证金在物业服务合同终止后依据履约情况酌情予以退还。

(五)建立业主委员会建设筹备金管理制度。建设单位要按照《临沂市物业管理办法》(临政办发〔2014〕28号)要求,在物业企业承接项目备案前,向开发区、街道(乡镇)缴纳0.5元/平方米(以规划总建筑面积计,最高不超过20万元)的首次业主大会会议筹备经费,开发区、街道(乡镇)要设置专户存储,专项用于业主大会筹备工作,剩余经费由业主委员会根据业主大会的决定申请使用,任何单位、个人不得挪用。

四、职责分工

(一)房产住房保障局:主要负责贯彻国家、省和临沂市有关物业管理的法律、法规,制定全县物业管理相关政策、办法并组织实施;全县物业管理活动的业务指导和监督管理工作;物业管理行业的监督检查、考核评比、表彰创优工作;物业服务企业资质管理;建立健全物业企业信用档案管理体系,落实奖惩措施,加强对物业服务企业的监督和考核;对全县的物业管理工作进行指导、协调和检查考核;监督新建住宅项目前期物业管理的招投标工作;物业管理区域的划分;参与有关部门组织的住宅小区的综合验收;住宅小区物业服务合同的备案;物业承接查验的备案;住宅小区业主委员会的备案;全县物业服务企业从业人员的业务培训工作;法律法规规定的其他工作。

(二)开发区、街道(乡镇):负责本辖区内住宅小区物业管理工作的领导和组织工作,落实综合协调管理职责,并根据工作实际,研究制定本辖区物业管理工作具体措施。建立投诉调解工作站和应急维修服务站,受理本辖区内物业管理方面各类信访、投诉,维护社区和谐稳定。参与辖区内物业管理招投标、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分和物业服务企业落实市容环卫责任的监督、检查、指导和日常管理的职责。续筹与审核住宅专项维修资金及使用情况,检查考核物业服务质量,监督物业管理项目交接等工作。牵头组织业主大会召开和业主委员会的成立与换届,做好业主大会、业主委员会的日常运作、监管和备案。对不具备市场化条件的老旧小区提供有偿的基本物业服务。

(三)住建局:加强对工程质量监督管理,负责指导工程质量的检测鉴定工作。监督施工单位严格落实工程质量保修责任,并协助配合房地产开发主管部门监督房地产开发企业严格落实对业主承担的房屋保修责任;指导供水、供热、供气等专营单位加快专营设施设备的移交接管工作。

(四)综合行政执法局:负责查处楼体外部乱搭乱建,建筑物内擅自新建地下建筑物、构筑物擅自改变外立面、在非承重墙上开门窗等行为;依法查处饲养家禽、乱贴乱画、毁坏绿化等行为;负责查处制造噪音污染、排放油烟等违规行为。

(五)公安局:牵头负责物业管理区域内汽车停放监管和内部交通管理,调解处理车辆停放引发的矛盾纠纷,负责对物业管理区域内的治安防范队伍建设和督促指导开展日常防范工作。

(六)消防大队:指导和督促小区物业织密消防组织网络,落实各项消防安全责任制度,加强居民小区消防设施建设、维护、管理、监督等工作。

(七)物价局:加强物业服务收费的监督管理,及时受理物业服务收费咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷;对超标准和超范围收费、不按规定明码标价、强制服务并收费等行为依法进行查处。

(八)市场监督管理局:负责小区电梯安全监管,督促使用单位对电梯安全管理和做好维护保养工作,按规定进行维护保养和定期检验。对物业区域内超期未检的电梯、锅炉等特种设备督促及时整改到位或责令停止使用,并向开发区、街道(乡镇)和社区进行通报,督促业主及时办理相关手续。对利用小区内宣传栏、显示屏等发布虚假违法广告进行查处。依法把好企业和个体工商户注册登记关,对市场主体住所(经营场所)的实际情况与工商登记不符的,依法作出处理;对未取得营业执照擅自在物业管理区域内从事经营活动的,依法监督查处。

(九)规划局:负责编制中心城市核心区小区出新改造的规划,负责办理建筑物的新建、改扩建的审批。严格按照设计规范和工程标准对居住小区详细规划进行审查,对侵占公共绿地、私自建设停车位等违反规划的行为进行认定。按规定标准设置物业管理、社区用房等配套公建,并在审查的规划图纸中明确标注位置和面积,做好配套公建的规划竣工验收工作。

(十)水利行政部门依法做好住宅小区内自备水源井的投诉受理和查处封闭工作。

(十一)司法部门负责依法组建物业纠纷调解委员会,指导全县物业纠纷人民调解工作。

(十二)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据等专业经营单位,承担专营设备移交后的分户计量装置和入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

(十三)财政、民政、信访等部门要按照各自职责,做好物业管理有关工作。

各相关部门要建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域公布职责范围和联系人姓名、服务热线等信息,对违法行为及时作出处理。

五、保障措施

(一)加强组织领导。成立兰陵县住宅小区物业管理工作领导小组,县政府分管县长任组长,县住建局、公安局、执法局、物价局、市场监督管理局、财政局等部门及开发区、街道(乡镇)为成员单位,统筹解决物业管理工作中的难点问题,领导小组下设办公室,办公室设在房产和住房保障局,负责统筹日常工作。

(二)加大资金投入。为解决部分老旧(安置)小区物业管理征缴标准低、低收入困难人群多、管理难度大等问题,县财政对不具备市场化服务条件的政府性安置小区和老旧小区(交付使用满15年),按建筑面积每月0.2元/平方米予以政策补助。

(三)加强宣传引导。开发区、街道(乡镇)、各单位应通过多种形式,加大物业管理法规宣传力度,引导住户树立“花钱买服务”的消费观念,协助物业服务企业收取物业服务费用,破解长期欠费问题,形成良好的物业管理氛围。

(四)完善考核机制。建立“县、街道(乡镇)、社区”三级住宅小区物业管理考核网络。县政府将住宅小区物业管理工作纳入全县目标管理考核,对开发区、街道(乡镇)物业管理工作进行考核奖惩,促进小区物业管理水平稳步提升。